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↑云勇律師事務(wù)所 楊錫媛律師

在租房時我們往往會在租賃合同中看到類似于“未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租”的條款，那么擅自轉(zhuǎn)租的行為是否有效呢？未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租有什么法律風(fēng)險呢？本期我們通過案例為您講述出租人轉(zhuǎn)租的那些事。

以案說法

老錢與老唐簽訂《房屋租賃合同》，約定老錢將其房屋出租給老唐，租期兩年。

租賃一年后老錢發(fā)現(xiàn)老唐將案涉房屋轉(zhuǎn)租給了他人，于是老錢微信通知老唐要求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并于第二天收回房屋，老唐以此拒付欠付租金12000元，老錢將老唐訴上法庭。

法院在審理本起租賃合同糾紛后認為，根據(jù)《民法典》第五零九條、第五百六十五條、第七百一十六條規(guī)定，承租人老唐未經(jīng)出租人老錢同意將案涉房屋轉(zhuǎn)租給他人，老錢可以解除合同。

老錢向老唐送達解除通知，雙方合同解除，老唐應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金，因此法院判決確定老錢與老唐簽訂的《房屋租賃合同》解除；老唐于判決生效之日起五日內(nèi)向老錢支付租金12000元。

律師提示

聽完這則案例，您一定想問：轉(zhuǎn)租有什么法律風(fēng)險？

根據(jù)《民法典》規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租分為以下兩種情況：

一是經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，在此種情況下如果次承租人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償；

二是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，在此種情況下出租人可以行使合同解除權(quán)，并且出租人把解除租賃合同的通知送達給承租人（本案中老錢微信告知老唐解除合同）合同解除。

出租人可以要求次承租人搬離房屋，此時承租人可能面臨被出租人和次承租人追究違約責(zé)任的法律風(fēng)險。

如果擅自轉(zhuǎn)租，但承租人一直沒有反對，后面還可以以此要求解除合同嗎？

根據(jù)《民法典》規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。出租人在知道后六個月內(nèi)未反對承租人的轉(zhuǎn)租行為，再以此要求解除合同便得不到支持。

律師介紹

楊錫媛，2016年6月起在云南云勇律師事務(wù)所從事專職律師工作，麗江市律師行業(yè)婦女聯(lián)合會副主席，中國中小企業(yè)協(xié)會認證的高級企業(yè)合規(guī)師。

云勇律師事務(wù)所

云南云勇律師事務(wù)所是2002年6月經(jīng)云南省司法廳批準(zhǔn)成立的合伙制綜合性律師事務(wù)所，于2010年5月成立黨支部，現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師19名以及行政輔助人員4名，其中黨員7名，合伙人7名。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，云南云勇律師事務(wù)所綜合實力處于麗江律師行業(yè)前列。