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▲云南時(shí)希律師事務(wù)所律師 李紹芳
【案情簡介】
2017年A村的王某與B村的和某簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》，約定和某將位于甲村的拆遷安置地基（具體位置尚未確定）轉(zhuǎn)讓給王某，轉(zhuǎn)讓款為20萬元，合同簽訂當(dāng)天王某向和某轉(zhuǎn)賬支付20萬元。對(duì)此，和某出具《收條》，明確已收到王某支付的土地轉(zhuǎn)讓款。
直至2022年，和某一直未能將約定的土地交付給王某，故王某以合同無法繼續(xù)履行，且王某與和某不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》違反了法律的禁止性規(guī)定，系無效合同，向法院提起訴訟，要求確認(rèn)雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》無效，并支付相應(yīng)的資金占用費(fèi)。
【法院判決】
一審法院審理后認(rèn)為：宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或者個(gè)人為了修建住房而占有、使用的本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地。其具有一定的人身屬性，且宅基地的取得、使用、轉(zhuǎn)讓具有嚴(yán)格的限制，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍也僅僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間，而且根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條第二款的規(guī)定，需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意和批準(zhǔn)。本案王某與和某不是同一集經(jīng)濟(jì)組織成員，和某將宅基地轉(zhuǎn)讓給王某，并未取得其所在集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，違反了我國土地管理法的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第153條之規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同。
按照無效合同的處理原則，和某應(yīng)將所收取的20萬元土地轉(zhuǎn)讓款返還給王某，由于和某自2017年起就占用王某的20萬元人民幣，給王某造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，判令其承擔(dān)相應(yīng)資金占用費(fèi)。后因和某不服提起上訴。經(jīng)審理，二審法院認(rèn)為：本案中和某與王某簽訂的合同違反法律規(guī)定應(yīng)確認(rèn)無效，合同無效的責(zé)任雙方均有過錯(cuò)，應(yīng)由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，和某至今未依法取得安置的宅基地，應(yīng)返還王某支付的轉(zhuǎn)讓款20萬元，王某明知購買的是和某的安置宅基地，且其多年來不積極主張確認(rèn)合同無效并要求返還款項(xiàng)，放任損失擴(kuò)大，其自身過錯(cuò)造成的資金占用損失應(yīng)由其自行承擔(dān)。一審法院判令和某承擔(dān)資金占用利息損失，無事實(shí)和法律依據(jù)，二審法院予以糾正。
【律師說法】
1、農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同的法律效力？
根據(jù)《中華人民共和國民法典》以及《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，同一農(nóng)村村民之間的宅基地上房屋買賣，應(yīng)視為宅基地一并出賣。
司法實(shí)踐中，對(duì)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認(rèn)定合同有效。合同有效需滿足以下幾點(diǎn)：
（1）轉(zhuǎn)讓人與受讓人系同一村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意和批準(zhǔn)；
（2）轉(zhuǎn)讓人戶口已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾?，若屬“一戶一宅”，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障；
（3）受讓人無宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件；
（4）宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與宅基地上的房屋一并轉(zhuǎn)讓。
2、主張合同無效是否受訴訟時(shí)效期間的限制
合同無效系自始無效，單純的時(shí)間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無效后，當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償?shù)恼?qǐng)求，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效期間的限制。
3、合同無效的法律后果
農(nóng)村宅基地、房屋買賣合同違反了法律的禁止性規(guī)定，導(dǎo)致無效的合同，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第157條之規(guī)定因合同無效而取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以退還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
律師簡介
李紹芳律師，于2019年取得法律職業(yè)資格證，現(xiàn)執(zhí)業(yè)于云南時(shí)希律師事務(wù)所。法律專業(yè)知識(shí)扎實(shí)，工作盡職盡責(zé)。業(yè)務(wù)涉及合同糾紛、侵權(quán)責(zé)任糾紛、勞動(dòng)爭議、婚姻繼承糾紛、人身損害賠償糾紛等民商事訴訟、刑事辯護(hù)等 辦案宗旨：受人之托，忠人之事。案件無大小，必當(dāng)全力以赴。
律所介紹
云南時(shí)希律師事務(wù)所成立于2021年2月22日，致力于“專業(yè)化、規(guī)范化、精英化、規(guī)?；钡陌l(fā)展路線，不斷提升全所律師的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，秉承“優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)、共贏”的服務(wù)宗旨，以強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感和事業(yè)心竭誠為每一位當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)、滿意、專業(yè)的法律服務(wù)。時(shí)希所自成立以來積極參與法律進(jìn)社區(qū)、送法下鄉(xiāng)、法律援助等公益活動(dòng)。2022年度，時(shí)希所榮獲麗江市市級(jí)文明單位；2022年度掛牌成立“玉龍縣僑務(wù)法律服務(wù)站”。
節(jié)目制作、新媒體編輯：徐 蕾
責(zé)任編輯：李 婧
（發(fā)稿編輯：廣播中心）
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